聚焦采访，行业运作背后的故事

　　在昨日，通过招商运营一手抓，产业运营诀窍在哪里？相信大家已经对这位在张江集团从业整20年，离职后又在张江创业10余年的老师上海鼎榕壹天地产业运营管理有限公司（以下简称上海鼎榕）董事长从宝明先生30余年的产业运营服务的经验有了一个充分的了解。

　　今日我们将围绕大家关注的热点话题与从宝明先生进行了一场深入访谈，以下是本次方升访谈录的完整内容：

　　方升研究

　　作为在张江集团从事企业孵化培育工作20余年的老法师，如何理解和看待新形势下的产业园区发展？

　　从宝明

　　目前，产业经济发展面临两重矛盾：

　　（1）迫切的产业资产盈利需求与传统的产业招商模式间的矛盾。从2012年开始，国家持续围绕产业发展进行了大规模的产业园区载体、公共设施等重资产投入，动用了大量的国有资金和银行贷款，这就迫使相关资产必须尽快实现盈利，以保障前期投入资金的回笼及利息偿还；但传统的产业招商模式无法帮助相关产业资产有效的去化及利用，严重影响了已投入资金的回收。

　　（2）保持经济稳定成长的需求与土地财政模式日渐衰落间存在的矛盾。2020~2022年间，党中央国务院设定的国内生产总值（GDP）增速目标分别6.5%、6%、5.5%，即要求经济要保持高速稳定的成长；但基于各地优质土地资源的逐渐减少，加之针对房地产行业“三道红线”政策的实施，原有土地财政模式已无法有效运行，地方财政面临着严峻的资金短缺问题，为经济稳定成长带来了前所未有的压力。

　　在此产业经济发展的新形势下，产业园区发展需围绕如何解决上述两重矛盾进行模式创新，重新提振产业经济发展的信心和动力，引领中国经济向着高质量发展的方向迈进。

　　方升研究

　　目前产业园区已经进入“运营为王”的时代，但大家对产业运营的认知参差不齐，您认为什么是产业运营？

　　从宝明

　　在我的工作实践中，我认为产业运营分为狭义和广义之分：

　　狭义的产业运营指针对产业专业化设施的管理及为产业企业提供的专业化服务。

　　广义的产业运营在狭义定义的基础上还需包括与产业招商相关的三项内容，即：产业发展方向，尤其是细分方向的定位；产业物理空间的前期规划，及与上述产业定位和资产退出路径相匹配的建设；产业招商体系的建立。

　　方升研究

　　受大环境的影响，目前众多地方的国企平台和园区运营商业务模式迫切需要转型，纷纷从重视开发转向重视后期的产业和园区的运营。

　　您如何看待当下城投平台公司发展遇到的困局？

　　从宝明

　　据不完全统计，当下全国各地共有近2万家城投平台公司，他们大部分为国有体制，面临的共同性问题大致有以下三项：

　　（1） 受制于传统国有体制限制及房地产开发模式，思想未转变至产业运营领域，针对新形势下产业发展所需的模式创新破而未立；

　　（2） 缺乏适应新形势下产业发展所需的专业化产业运营体系，这主要体现在：运营的组织架构体系不完善；产业服务所需的配套资源匮乏；没有建立起有效的产业运营制度、管理流程和监督机制等；

　　（3）专业化人才缺失。即缺少针对产业技术、商务等有深刻认知，同时拥有产业专业化服务意识及能力的人才。

　　方升研究

　　您认为，国企和城投平台公司转型深耕产业运营应具备哪些条件？

　　从宝明

　　国企和城投平台公司要想转型深耕产业运营，就必须针对自己面临的困局做好前期条件组织：

　　（1） 尝试性建立起产业运营的试验性平台和容错机制。由此通过小范围的实践，探索出一条既不违国企和城投平台公司既有核心管理原则，又能合理化开展产业运营模式创新的路径；

　　（2） 完成针对政府和市场所具备产业优势资源的精准定位。精准定位的目的，是为了进一步明确政府和市场各自优势资源的特点及互补性，为后续专业化产业运营体系的建设打好基础；

　　（3） 形成人才的内部培养和外部引入机制。由此保证在产业运营的实施过程当中，有充足的、专业能力充分的人才团队可持续进行投入。

　　方升研究

　　城投平台和园区运营商应如何构建区域和园区产业生态体系，发展地方产业？

　　从宝明

　　产业生态体系的构建，事实上是：以技术的产品化、产品的商品化、商品的资本化为主线，构建产业内各主体间相互关联、优势互补、利益共享的过程。这其中涉及到三个具体步骤：

　　（1） 技术的产品化阶段，推动产业内具有相关性的技术聚集，形成产业技术集群，为后续围绕市场需求进行的创新性活动，尤其是创新性产品的打造创造条件；

　　（2） 产品的商品化阶段，梳理参与产品进行商业化推广的产业链主体构成，包括：围绕市场需求帮助产品进行进一步完善其技术体系和优化技术细节的技术服务机构和系统集成商；提供市场推广服务，形成产品商业价值的渠道商和广告营销机构；监督管理产品在商业价值形成过程中的合法合规性，有效防范商业风险发生的财务、法务、知识产权管理等机构，并促使其相互间展开合作，形成商务合作内容，规范合作机制，创造充分的商业价值；

　　（3） 商品的资本化阶段，为商品发掘或打造具有较高适配度的、针对性较强的、市场体量充足的应用场景，并基于商品和应用场景的高度融合，推动该场景内的土地资源、技术资源、市场资源、资金资源的所有方，参与到与该商品相关公司主体的资本化过程当中，在促进各方形成捆绑式紧密合作关系的同时，进一步提升资本市场上投资者的预期。

　　方升研究

　　产业运营中，团队应具备哪些能力，哪些能力属于核心能力？哪些能力能实现复制？

　　从宝明

　　（1） 专业知识储备：通过长时间的积累，针对产业当中的产品、技术、企业背景、市场格局、商务规则、未来发展趋势、定量化数据等专业知识形成相当储备；

　　（2） 需求解读能力：通过广泛的接触，能充分解读政府、产业企业、产业资本、产业服务机构、园区开发机构深层次的发展需求、利益关注点、业务开展模式、风险控制原则等内容；

　　（3） 沟通谈判能力：通过大量的实践，了解和掌握与上述主体沟通谈判的思路、逻辑、话术、技巧；

　　（4） 发展预测和方案规划能力：基于上述三项能力，能有效提炼和判断产业在技术、商业模式、未来体量、市场格局等方面的发展演化趋势，同时结合相关预判，对未来的产业运营内容和生态体系建设能进行系统性的方案规划。

　　所有能力都能复制，但都需要经过比较长时间的积累，这是一个漫长的过程。

　　方升研究

　　哪些能力是城投平台和园区运营商需要自己掌握的？哪些能力是建议通过外部获取的？

　　从宝明

　　从短期来看，城投平台和园区运营商大部分出自国有体制，其之前缺乏开展专业化服务的能力及资源基础，因此短期内要形成提供产业化专业服务的能力有较大困难。因此，城投平台和园区运营商首先还要先建立和完善其本职的、擅长的产业运营内容，即：

　　（1）产业园区核心资产的一级开发和二级开发；

　　（2）固定资产和设施的管理及维护；

　　（3）资产保值增值相关的管理制度、监督机制、评估标准的设定；

　　（4）园区产业化服务平台的搭建，以及合格服务供应商的招募、管理、评估、奖励等。

　　而涉及专业化产业服务领域的内容，则可由城投平台和园区运营商通过招募合格供应商的形式，进而委托外包获取。这样既能提升构建专业化产业运营体系的效率，同时也能有效减少前期体系建设的高额成本和不确定性风险。

　　从长期来看，城投平台和园区运营商可以通过股权并购的形式，将部分优质的产业运营服务供应商纳入到城投平台和园区运营商股权架构当中，使其所具备的能力和资源真正为城投平台和园区运营商所掌握。